Trámites para comprar una casa en Cuba en 5 pasos sencillos

Saber bien los trámites para comprar una casa en Cuba es un alivio. Cuba es un país precioso para vivir, seas cubano o extranjero. Pero como posiblemente ya sepas, Cuba no es un país como otro cualquiera en términos administrativos, burocráticos y sociopolíticos, y lo mejor es saber cómo hacer bien las cosas.

Por eso hoy en Busca tu choza hemos elaborado este tutorial, detallado y paso a paso, con cada etapa de los trámites para comprar una casa en Cuba, seas cubano o extranjero residente. Como bien sabes, buscatuchoza.com siempre quiere hacerte la vida más fácil.

¿Cómo se puede comprar una casa en Cuba?

Puedes comprar una casa en Cuba si eres cubano residente en el país o extranjero con residencia permanente en el país. Si eres cubano pero no tienes estatus legal de residente en Cuba, debes adquirir ese estatus antes de poder comprar casas.

Puedes comprar y poseer hasta 2 casas en Cuba: una como residencia permanente y la otra como residencia de veraneo o descanso. Todo esto lo iremos detallando a lo largo del presente artículo.

Veamos ahora, paso a paso, cómo se puede comprar una casa en Cuba, desde los preliminares de búsqueda del inmueble hasta los trámites para concretar y legalizar la compraventa, incluidos los impuestos.

1. Accede a plataformas de compraventa online

Lo primero de todo es localizar el inmueble (casa o apartamento) que desees comprar. Para eso puedes servirte de nuestra plataforma de Busca tu choza. Ponemos a tu disposición todas las herramientas y filtros de un Buscador especializado, que te ayudará a hallar exactamente el inmueble que buscas en términos constructivos, de ubicación, etc.

A través de nuestra plataforma podrás elegir al vendedor del inmueble que deseas y establecer contacto directo mediante un chat personalizado incluido en la cuenta que te creas en nuestro sitio web. Todo ocurre de manera efectiva y en tiempo real, tan rápido como lo deseen tú y el vendedor.

2. El precio real es el que te dice el vendedor en el anuncio

Aunque existen tablas de valores nominales oficiales para las casas en Cuba según criterios constructivos, de ubicación, etc., legalmente no existe un precio fijo especificado para cada vivienda. Quienes venden su casa normalmente consideran que los precios nominales establecidos por el Estado son demasiado bajos, así que establecen por sí mismos el precio real que consideran que tiene su vivienda.

En la práctica, la vivienda tendrá el precio que acuerden las partes interesadas (vendedor y comprador), para lo cual no hay mínimos ni máximos. Durante el proceso de compraventa se declara de manera oficial el precio nominal que el Estado considera que tiene la vivienda, pero el precio real que pagará el comprador será el que encuentre publicado en el anuncio del inmueble en venta.

3. Depositar el importe en los bancos establecidos y obtener un cheque

En la práctica, ¿cuáles son los trámites para comprar una casa? Primeramente, antes de formalizar la compraventa ante un Notario, el comprador del inmueble debe depositar el dinero acordado con el vendedor en los bancos establecidos para estos trámites, que son:

• Banco Metropolitano
• Banco Popular de Ahorro
• Banco de Crédito y Comercio

Según el Decreto-Ley Número 288 que modifica la Ley general de la Vivienda, hay que acceder a uno de estos tres bancos y pedir el “Modelo de solicitud de emisión de cheque de gerencia para el pago del precio en contratos de compraventa o de la compensación en contratos de permutas de viviendas”.

Hay que llenar este modelo, entregar el dinero, y el banco emitirá un cheque de gerencia, que es lo que se presenta al notario el día de la firma.

4. Formalizar la compraventa ante el Notario

La compraventa del inmueble se formaliza en la Notaría de la localidad donde esté situado el inmueble en venta. El servicio de legalización notarial de la compraventa tiene un costo de 35 CUP (Pesos Cubanos). El día señalado deben asistir tanto el vendedor como el comprador.

Ante el Notario, el vendedor del inmueble debe:

• Presentar documento de identidad.
• Presentar el Registro de Propiedad del inmueble.
• Acreditar que pagó las cuotas del traspaso del inmueble.

Ante el Notario, el comprador del inmueble debe:

• Presentar documento de identidad.
• Presentar cheque de gerencia que acredite el pago del precio del inmueble en el banco.
• Declarar bajo juramento que es propietario de una sola vivienda.

Mediante la intervención del Notario, la persona que compra obtiene la propiedad del inmueble y la persona que vende obtiene el cheque. El vendedor puede cobrar el dinero del cheque, sea en efectivo o mediante traspaso a otra cuenta, en cualquier banco cubano dentro de un plazo de 60 días. El cheque no puede traspasarse a terceros.

5. Pagar los impuestos de compraventa de inmuebles

El último punto importante de los trámites para comprar una casa en Cuba son los impuestos. Es el paso final para completar la compraventa. La compraventa de viviendas en Cuba se encuentra gravada por el Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias.

Tanto el vendedor como el comprador deben acudir cada uno por su cuenta a cualquier banco cubano, dentro de un plazo de 30 días posteriores a la legalización de la compraventa frente al notario, y pagar cada uno en CUP el 4% del precio de la casa (según el valor nominal que aparece en la propiedad del inmueble).

Cuánto toma el proceso de comprar una vivienda

El cheque gerencial se obtiene de inmediato, apenas se realice el depósito del dinero en alguno de los bancos autorizados. Luego de que se legalice la compraventa ante un notario, la resolución del trámite se obtiene en un lapso de 7 días.

(Da clic en este enlace para saber más detalles sobre el tiempo que dura el trámite de compraventa de inmuebles, y muchos detalles más.)

Cómo se hacen las transacciones de inmuebles en Cuba (efectivo o bancos)

La transacción para comprar inmuebles en Cuba no se puede realizar en efectivo (ni por parte de cubanos ni por parte de extranjeros residentes permanentes). Se debe realizar mediante un cheque de gerencia obtenido en alguno de los bancos autorizados, a partir de un depósito previo al trámite de compra. Ese cheque de gerencia, correspondiente al precio acordado entre el vendedor y el comprador del inmueble, es lo que el comprador debe presentar ante el notario el día de la transacción.

¿Cuánto cuesta comprar una casa en Cuba?

Legalmente no existe un precio fijo especificado para cada vivienda en Cuba. Aunque se han publicado precios nominales (excesivamente bajos, como puedes ver en las tablas de este enlace de cubatramite.com), lo cierto es que la vivienda tendrá el precio que acuerden las partes interesadas. Si bien legalmente la compraventa se declara ante el Notario según el precio nominal del inmueble que figura en la propiedad, el precio real lo acuerdan el vendedor y el comprador.

Por supuesto, el precio de una casa en Cuba dependerá de cada inmueble: de su época de construcción o estilo arquitectónico, de su estado de conservación, de sus características constructivas, del lugar en que esté ubicada, etc. Por ejemplo, una casa La Habana costará más que una similar en Camagüey, una casa en El Vedado habanero costará más que una similar en otros municipios capitalinos como el Cerro o Marianao, e incluso las casas y apartamentos sitos en zonas hoteleras o de hospitales tienen plusvalía, porque esas zonas minimizan los apagones o garantizan suministro infalible de agua.

De modo que aquí solamente estaremos hablando de rangos de precios. ¿Cuánto cuesta comprar una casa en Cuba? Las casas o apartamentos en Cuba se encuentran desde 10.000 dólares hasta 2.000.000 de dólares, con todo tipo de precios intermedios. Pero un apartamento o una casa en buenas condiciones, bien ubicados en zonas de buena infraestructura, abastecimiento, servicios, transporte, etc., se encuentran a partir de aproximadamente 150.000 dólares. 

Hablando ahora de la moneda de la Comunidad Europea: ¿Cuánto cuesta una casa en Cuba en euros? Partiendo de los precios declarados en dólares, y convirtiendo según la tasa de cambio actual, una casa en Cuba puede costar aproximadamente desde 8.500 euros hasta 1.700.000 euros, con todo tipo de precios intermedios. Pero un buen apartamento o casa se encuentran a partir de 127.300 euros.

Obviamente se pueden encontrar casas y apartamentos en Cuba a menos de 10.000 dólares u 8.500 euros, pero ya no podemos contar con que estén en buenas condiciones, ni ubicados en barrios seguros, totalmente urbanizados, con buena infraestructura, abastecimiento, servicios, transporte, etc.

También para extranjeros residentes, el impuesto a abonar por la compraventa es del 4% del precio declarado. En lo que se refiere a trámites, se puede decir que los trámites para comprar una casa en Cuba cuestan poco: la legalización de la compra frente a notario cuesta 35 CUP.

Cómo han evolucionado los precios de las viviendas en los últimos cinco años

Como vimos antes, en Cuba existe lo que se llama el “Valor referencial mínimo e impuesto para compraventa de viviendas”. Pero ese listado tiene poco que ver con los precios que se manejan en la realidad. Los valores referenciales mínimos establecidos de manera oficial, están casi siempre muy por debajo de los precios reales de los inmuebles en el mercado de Cuba.

Durante décadas, el valor mínimo de un apartamento en La Habana ha sido de 8000 a 10.000 USD. A partir de ese precio se puede encontrar un mínimo de habitabilidad (1 cuarto + 1 baño), aunque no en las zonas más buscadas. Esa situación se mantenido bastante estable durante mucho tiempo, y así se refleja en los precios de la actualidad.

En otras provincias se pueden encontrar precios mínimos de hasta 5000 USD, hasta el punto de que se puede decir que en la actualidad, el precio mínimo de una vivienda en Cuba es de 5000 USD. Los precios máximos oscilan mucho más, con tendencia al alza y la especulación, en el orden de las decenas o las centenas de miles de dólares.

Incluso oficialmente se admite que el precio de un inmueble es el que “libremente acuerden las partes”, siempre que no sea menor que el valor referencial oficial.

¿Como un extranjero puede comprar una casa en Cuba?

Según la ley vigente, un extranjero puede convertirse en propietario de una casa en Cuba si tiene o adquiere la residencia permanente en la Isla. Si un extranjero tiene residencia permanente en Cuba, la Ley general de la Vivienda se le aplica de igual forma que a las personas nacidas en Cuba.

Esto también se cumple para los nacidos en Cuba que ya no tengan nacionalidad cubana. Primero necesitan hacer su trámite de nacionalidad o residencia permanente, y luego pueden ser propietarios de casas en Cuba como los cubanos residentes en la Isla.

La realidad es que la inmensa mayoría de las compras de inmuebles en Cuba la realizan cubanos que residían en el exterior o extranjeros.

Bajo qué supuestos un extranjero puede comprar un inmueble en Cuba

Una persona extranjera tiene derecho a comprar legalmente y poseer hasta 2 viviendas en Cuba, una de ocupación permanente y una de veraneo o vacaciones. La única condición para esto es que tenga u obtenga la residencia permanente en el país, lo que le convierte en persona natural con los mismos derechos de vivienda que los cubanos nacidos en la isla.

La compra y posesión de inmuebles en Cuba por extranjeros con residencia permanente, es posible desde el año 2011, gracias al Decreto-Ley No. 288 (que modifica la Ley general de la Vivienda. Así puede leerse en el siguiente fragmento de dicho Decreto-Ley:

“Cuando en esta Ley se hace mención a particulares o personas naturales, se entenderán por tales a las personas naturales cubanas con domicilio en el país y los extranjeros residentes permanentes en el territorio nacional.

Será legítimo tener, además de la de ocupación permanente, la propiedad de otra vivienda ubicada en zona destinada al descanso o veraneo”. 

(Artículo 2 del Decreto-Ley No. 288, que modifica la Ley No. 65 Ley general de la Vivienda, del 23 de diciembre de 1988.)

El otro punto de interés entonces sería: ¿Cómo un extranjero puede obtener residencia cubana? Un extranjero puede obtener residencia permanente en Cuba si cumple con estos dos requisitos:

• Debe estar interesado en residir en el territorio nacional.
• Debe tener padres o hijos cubanos y acreditar ese parentesco, o casarse con una persona de Cuba según las leyes cubanas.

(Da clic en este enlace para saber todos los detalles sobre cómo un extranjero puede obtener residencia en Cuba.)

¿Cuántas viviendas se pueden tener en Cuba?

Según la Ley general de la Vivienda de Cuba, en el territorio nacional un cubano o extranjero residente permanente puede ser propietario de hasta 2 viviendas. Una de estas 2 casas será la residencia permanente, y la otra puede ser una casa en la playa o en el campo, para vacaciones o recreo. Ninguna persona, ni nacional ni extranjera residente permanente, podrá tener más de 2 casas. La Ley lo dice del siguiente modo:

“Será legítimo tener, además de la de ocupación permanente, la propiedad de otra vivienda ubicada en zona destinada al descanso o veraneo. Fuera de esa posibilidad, de la señalada para los agricultores pequeños y cooperativistas y de los casos de viviendas vinculadas, ninguna persona tendrá derecho a poseer más de una vivienda”. 

(Ley general de la Vivienda de Cuba, Capítulo I, Artículo 2.)

En casos de compraventa, el comprador debe declarar, bajo juramento, que es propietario de una única vivienda permanente.

Qué zonas de Cuba son más atractivas para comprar casas

Las playas son de los lugares más atractivos de Cuba, así que no es raro que Varadero sea una de las zonas donde más casas compran los extranjeros. La capital del país, La Habana, es de las provincias más solicitadas, y lo mismo para las llamadas “provincias turísticas”, como Matanzas, Cienfuegos, Holguín y Santiago de Cuba.

Dentro de La Habana, algunos de los lugares donde más frecuentemente se compran casas son El Vedado, Santos Suárez, Casino Deportivo, Miramar, Siboney, Playa, y algunas zonas de Marianao y Centro Habana. Con frecuencia se trata de casas fabricadas en los años ’50, con muy buena hechura constructiva y excelente estado de conservación.

Hacia el interior del país, los municipios cabeceras de las provincias son los lugares más solicitados para comprar.

No es posible comprar casas en “zonas congeladas” o de alto turismo

En cuanto a la localización específica de las 2 viviendas que cada cubano o extranjero residente permanente puede tener, las “zonas de alta significación para el Turismo” tienen limitaciones, en especial dentro de grandes urbes como La Habana o Santiago de Cuba, o dentro de polos turísticos como Varadero. Y por supuesto se mantiene la vieja limitación de que existen “viviendas en zonas congeladas” o “viviendas sometidas a régimen especial” por su interés económico, político o militar.

Dentro de estas zonas especiales por un motivo u otro, no se pueden vender o adquirir casas, o en todo caso es muy difícil. Algunos detalles públicos (porque hay detalles que no lo son) sobre este tema, se encuentran en el Capítulo VII, Sección Segunda de la Ley general de la Vivienda.

Clic en este enlace para descargar el PDF de la Ley general de la Vivienda de Cuba o Ley No. 65

Aquí tienes algunos ejemplos de zonas congeladas o de alto interés turístico donde es difícil o imposible comprar y vender casas, o incluso permutarlas: 

• Municipio Plaza de la Revolución en zonas aledañas a los edificios de oficinas del MINFAR y del MININT.
• Algunas zonas del Vedado y Nuevo Vedado (Avenida Paseo y 17 hasta 11 y 26).
• Miramar desde la costa hasta la avenida 7ª y desde el Túnel hasta calle 94.
• El barrio Siboney en Playa, dentro de un amplio perímetro alrededor de El Laguito.
• Zonas patrimoniales de La Habana Vieja y Centro Habana.
• Balneario de Varadero.
• Etc.

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