Valor catastral de una vivienda en Cuba: Todo lo que necesitas saber, bien documentado

Conocer el valor catastral de una vivienda en Cuba es importante por varios motivos. Para empezar, hay que decir que el valor catastral de una vivienda (que no es idéntico a su precio en el mercado) marca el mínimo posible al que ese inmueble se puede vender o rentar. En otras palabras, el precio de venta de una casa en el mercado nunca debe ser inferior a su valor catastral, aunque perfectamente sí puede ser superior, o bastante superior en el caso de las viviendas de Cuba. 

Acompáñanos en este artículo, porque te estaremos explicando, con claridad y con criterios bien documentados, las utilidades prácticas de conocer el valor catastral de una vivienda, y los detalles específicos de este tema en relación con la compraventa y renta de inmuebles en Cuba.

Utilidad de saber el valor catastral de una vivienda en Cuba

En este sitio web de Busca tu choza nos ocupamos de gestionar las compras, ventas y rentas de inmuebles en Cuba. Por lo tanto, debemos hablar de lo específico del valor catastral de una vivienda en Cuba, tanto en el sentido de su importancia como de sus implicaciones prácticas en procesos de compraventa y renta de inmuebles. 

La mayoría de la información existente en Internet sobre cómo saber el valor catastral de una vivienda y la importancia de saberlo, no se aplica 100% en el caso de Cuba. Así que para escribir este artículo, hemos tenido que realizar una amplia investigación, y quedarnos con lo que realmente se aplica a la importancia de conocer el valor catastral de una vivienda en Cuba.

Todo lo referente a la Certificación Catastral (trámite necesario para inscribir un inmueble en el Registro de Propiedad en Cuba y poder venderlo o rentarlo) puede leerse en el Decreto 13/2020 del Consejo de Ministros, publicado en la Gaceta Oficial del 19 de noviembre de 2020.

Y asimismo, todo lo relacionado con el Catastro Nacional de Cuba puede consultarse en el Decreto Ley No. 332 y en el Decreto No. 331 (Reglamento) publicados en la Gaceta Oficial Extraordinaria No. 37 de 9 de noviembre de 2015. En una sección aparte dentro de este mismo artículo publicaremos varios enlaces a documentos oficiales de Cuba que hablan sobre este tema, tanto los ya mencionados como otros de interés.

Retomando el tema de la importancia de saber el valor catastral de una vivienda en Cuba, decíamos al inicio que aquí nos interesan principalmente dos puntos. Veamos estos dos puntos, enfocándolos en la compraventa de casas en Cuba.

1. La Certificación catastral para el Registro de Propiedad

El primer motivo para conocer el valor catastral de una vivienda es que, para vender o rentar un inmueble en Cuba, este debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad de inmuebles. Y para realizar el registro del inmueble, es imprescindible que el titular presente la llamada “certificación catastral” como sustituto del antiguo dictamen técnico del arquitecto de la comunidad.

Esto quedó establecido por el Decreto 13/2020 del Consejo de Ministros, que modifica la organización y el funcionamiento del Catastro Nacional, y que se ocupa de regular “la actualización de la descripción de la vivienda en los títulos de propiedad a los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad”.

Cualquier tipo de trámite que requiera saber las dimensiones del inmueble, la cantidad de área que ocupa, el valor del suelo, sus lindes objetivas, etc., necesita recurrir a la información catastral. Es el caso de las compraventas de inmuebles en Cuba.

La certificación catastral de la vivienda facilita el proceso de Registro de Propiedad de inmuebles, porque sustituye los tres trámites que se necesitaban antes para lo mismo:

1. El dictamen técnico del arquitecto de la comunidad.
2. El certificado de límites y linderos.
3. El aval técnico del inspector.

Antes del reciente establecimiento del trámite de la certificación catastral, inscribir un inmueble en el Registro de Propiedad era difícil, ya que tardaba muchos meses y requería mucha documentación. Por fortuna actualmente se ha simplificado mucho y dura menos. Puedes ver en este enlace detalles exhaustivos y actualizados sobre todo lo referente a la certificación catastral en Cuba (requisitos, costos, organismos implicados, tiempos de resolución, e incluso horarios de atención de los establecimientos).

Las normas jurídicas cubanas se han simplificado, precisamente para facilitar trámites inmobiliarios, como la compraventa, la renta o la donación de viviendas. Para obtener la certificación catastral de una vivienda en Cuba, hay que dirigirse a la Dirección Municipal del Instituto de Planificación Física del lugar en que esté emplazada la vivienda y solicitarla. El trámite cuesta 50 CUP y tarda aproximadamente 1 mes.

2. El valor catastral como precio mínimo de referencia

Saber cuál es el valor catastral de una vivienda es un paso importante a la hora de venderla. El valor catastral es la base más objetiva del precio que puede tener un inmueble específico en el mercado. De ahí en adelante se pueden añadir otros valores que consideremos. Pero el valor catastral de una vivienda es lo más básico para calcular su precio. Si te has decidido a poner precio a tu casa en Cuba, aquí en Busca tu choza te ayudamos a venderla.

El valor catastral determina el precio referencial o nominal de un inmueble en Cuba. El precio o valor referencial sirve como base para que el vendedor del inmueble decida el precio que va a ponerle en el mercado. Legalmente lo único que se exige es que el precio de venta nunca sea menor que el valor referencial establecido según el valor catastral; pero perfectamente puede ser mayor.

Del valor catastral de la vivienda se deriva no sólo el valor nominal o referencial que se refleja en el Registro de Propiedad del inmueble, sino además el costo tributario a abonar por transacciones de compraventa, permutas o donaciones de dicho inmueble. Así lo establece el del Decreto-Ley 343/2016.

El valor nominal que la oficina de Catastro fije para un inmueble, no necesariamente es el valor real en el mercado. Por lo general, el valor catastral de un inmueble en la mayoría de los países está por debajo de su valor real en el mercado. Y más en el caso de Cuba.

El valor catastral que se da a los inmuebles en Cuba está muy por debajo del valor real de mercado. A veces los precios nominales son casi simbólicos de tan bajos que son. (Siguiendo este enlace puedes ver las tablas de valores referenciales de viviendas establecidos por el Ministerio de Finanzas y Precios de Cuba.)

No obstante, el valor catastral determina el precio que se fija a una vivienda en Cuba para el registro de propiedad. Y ese valor que se refleja en la propiedad es el que se maneja durante las compraventas para realizar el pago del 4% de impuestos, a pesar de que sea mucho mayor el precio real que el comprador pague al vendedor.

Enlaces útiles sobre temas catastrales en la Gaceta Oficial de Cuba

Decreto 13/2020 del Consejo de Ministros (Modifica la organización y el funcionamiento del Catastro Nacional y de la Ley General de la Vivienda, regula “la actualización de la descripción de la vivienda en los títulos de propiedad a los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad” y regula el “procedimiento para la emisión de las certificaciones catastrales en los asentamientos humanos urbanos”.)

Diversos Decretos-Ley entre 1997 y 2018 que modifican la Ley 65, conocida como Ley General de la Vivienda (Flexibilizan y establecen desde muchos puntos de vista las leyes sobre la propiedad de los inmuebles, así como su compraventa, arrendamiento, permuta, donación y construcción; se suprimen antiguos límites, se restablece el derecho sucesorio para las viviendas y el derecho de venta de su propiedad para quien vaya a salir definitivamente del país; se permiten la autorización notarial y los precios libremente concertados de compraventa y renta a personas naturales o jurídicas, si bien tomando como base los precios referenciales del valor catastral y referencial de las viviendas.)

Decreto Ley 332 de 2015 de Consejo de Estado (Establece las normas para la organización y funcionamiento del Catastro Nacional.)

Decreto 331 de 2015 de Consejo de Ministros (Establece la información contenida en la certificación catastral, la relación entre el catastro y los registros públicos, la participación del Instituto de Planificación Física [IPF] en el estudio y asesoramiento sobre las modificaciones de los límites a la División Político Administrativa, así como cuál el procedimiento ante las inconformidades con las informaciones registradas por el catastro.)

Decreto Ley No. 343/2016 (GOC-2017-348-EX16) (Establece la base imponible para actos de compraventa de vivienda, constituida por el precio de transferencia de la vivienda que se transmite, siempre que resulte igual o superior al valor referencial mínimo establecido por el Ministro de Finanzas y Precios, y aporta una serie de tablas de dicho Ministerio con los valores referenciales de las vivienda en Cuba a partir de sus características constructivas y su ubicación por municipios y zonas de desarrollo económico.)

Resolución 112 de 2017 de Ministerio de Finanzas y Precios (Establece el valor referencial mínimo de los inmuebles para efectos tributarios, para la liquidación y pago de los impuestos sobre los Ingresos Personales y sobre la Transmisión de Bienes y Herencias, asociados a los actos de compraventa y donación de viviendas.)

Resolución 52 de 2017 del Ministerio de Justicia (Establece que el notario, en la escritura pública de “Contrato de Compraventa de Vivienda”, con el objetivo de controlar la legalidad y asesorar a las partes, en la cláusula de descripción del inmueble, consigna el valor legal, según el establecido en el título o el actualizado, a partir del dictamen técnico o el certificado de habitable emitido por la Dirección Municipal de Planificación Física.)

Cómo calcular el valor catastral de mi vivienda

Si te has preguntado: “¿Cuál es el valor catastral de mi vivienda?”, debes saber que no necesitas calcularlo, porque lo hacen por ti. ¿Y cómo se calcula el valor catastral de una vivienda? Cuando solicites el servicio de certificación catastral al Instituto de Planificación Física de Cuba, se tomarán en cuenta los siguientes parámetros para describir, tasar y determinar el precio referencial de tu vivienda, según la metodología establecida en el Decreto 13/2020 del Consejo de Ministros.

Valor catastral vivienda: ubicación geográfica

El primer punto para determinar el valor catastral o referencial de tu vivienda, es su ubicación geográfica. Se toman en cuenta: la dirección de la vivienda, la calle en que se encuentra ubicada, número, número de apartamento (si se trata de un edificio multifamiliar), entrecalles, reparto, barrio, poblado o finca, municipio, provincia, y si la ubicación es urbana o rural.

Existen además 5 categorías de viviendas relacionadas con la ubicación geográfica del inmueble, que determinan su valor referencial según tablas del Ministerio de Finanzas y Precios. Estas 5 categorías son:

1. Inmuebles ubicados en zonas especiales de desarrollo.
2. Inmuebles ubicados en los municipios Playa, Plaza de la Revolución, La Habana Vieja, Trinidad y Cárdenas (Península de Hicacos).
3. Inmuebles ubicados en los municipios Cerro, Centro Habana, 10 de Octubre y La Habana del Este (Guanabo).
4. Inmuebles ubicados en el resto de los municipios de La Habana y las capitales provinciales.
5. Inmuebles ubicados en otros municipios del país.

Valor catastral vivienda: características generales

Dentro de las características generales que determinan el valor catastral de una vivienda, se encuentran: el tipo de inmueble (si es una casa o un apartamento), el número de habitaciones y plantas que posee y su distribución.

Valor catastral vivienda: características constructivas

El valor catastral de una vivienda según las características constructivas se mide tomando en cuenta el año de construcción, los muros, entrepisos, pisos y cubiertas, la cantidad de superficie útil según el cálculo del precio legal, ocupada y total, y el estado técnico constructivo y de conservación según criterios de “bueno”, “regular” o “malo”.

Valor catastral vivienda: dimensiones físicas

El valor catastral de una vivienda según sus dimensiones físicas se establece a partir de sus medidas y linderos. Esto se realiza haciendo mediciones in situ:

1. De la colindancia por la parte frontal, los lados derecho e izquierdo, y por el fondo, siempre habiendo salido de la vivienda.
2. De las dimensiones por todos y cada uno de los lados del inmueble, con referencia en el Sistema Métrico Decimal. Si se trata de un apartamento de un edificio multifamiliar, hay que consignar el número de los apartamentos colindantes.

Valor catastral vivienda: elementos comunes

Para determinar el valor catastral de una vivienda, también se toman en cuenta los elementos comunes de su construcción, es decir, si existen cisternas, motobombas, acometidas eléctricas, accesos, escaleras, garajes, lobby, terrenos, terrazas, ascensores y otros espacios que clasifiquen como comunes.

Valor catastral vivienda: valor legal y valor real en el mercado

El valor legal es el que aparece consignado en el título de dominio o en el Dictamen Técnico de Descripción, Tasación y Medidas y Linderos, realizado por el Director Municipal de Planificación Física, según sea el caso. 

Este valor legal se mantiene vigente mientras no se realicen acciones que modifiquen o alteren la tipología, el estado técnico o la descripción del inmueble. El valor legal no es idéntico al valor de la vivienda en el mercado en casos de compraventa.

Valor catastral de una vivienda: aspectos jurídicos

Si te interesa cómo saber el valor catastral de una vivienda, eso también incluye aspectos jurídicos. Los datos catastrales tienen efectos jurídicos y no sólo tributarios, administrativos o propiamente catastrales. Esto significa que de los registros catastrales se derivan algunos derechos inmobiliarios, y que los documentos catastrales pueden tener valor judicial.

Es cierto que la principal función del registro catastral es la tributaria, en el sentido de, a partir del inventario exhaustivo de los datos descriptivos físicos y geodésicos más relevantes de un inmueble, establecer los impuestos que debe pagar el propietario de un inmueble a la ciudad donde está edificada su vivienda. Desde este punto de vista, el registro catastral es algo así como la base objetiva que determina el nivel de impuestos a pagar.

Pero más allá de esto, el registro catastral tiene algunas implicaciones jurídicas. Por ejemplo, el registro catastral establece un propietario, y le otorga autoridad sobre el inmueble en caso de que no existiera un titular específico en el documento de propiedad. Para ciertos trámites y procesos, si no hay titular en la propiedad, se considera propietario al titular del registro catastral.

Sin llegar a afirmar que el registro catastral en Cuba tenga pleno valor jurídico, sí podemos decir que la certificación catastral tiene carácter probatorio, lo que significa que puede usarse frente a las autoridades y organismos oficiales como prueba para trámites relacionados con inmuebles y de otros tipos.

Valor catastral de una vivienda: conclusiones

Por supuesto, el registro catastral tiene otros muchos valores además de los que hemos visto hasta aquí. Por ejemplo, el valor como registro histórico de los inmuebles de un pueblo, una ciudad, un país, o toda una civilización. Imagina el valor que puede tener el catastro de la ciudad romana antigua de Pompeya o de Babilonia. De hecho los registros catastrales son una fuente importante para conocer la historia de las civilizaciones.

Pero ese no ha sido el tema de este artículo, sino comprender la importancia del valor catastral de una vivienda, específicamente el valor catastral de una vivienda en Cuba como elemento facilitador de la compraventa de inmuebles. Esperamos haberte aclarado bien todos estos temas.